FAQ
Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Vermietung.
Von der Mieterselbstauskunft über die SCHUFA bis zum digital signierten Mietvertrag. 36 Antworten für Vermieter, Hausverwaltungen und Bestandshalter.
Kategorie 1 · Wohnung vermieten, Grundlagen
Wohnung vermieten, Grundlagen
Die Vermietung läuft in sechs Schritten ab: Objektdaten erfassen, Inserat erstellen, auf Portalen veröffentlichen, Anfragen beantworten und Besichtigungen koordinieren, Unterlagen prüfen und Mieter auswählen, Mietvertrag abschließen. Der größte Zeitfresser liegt zwischen Schritt drei und vier, weil dort die meisten Anfragen eingehen und die wenigsten davon vollständig sind.
Das hängt von Lage, Preis, Größe und Jahreszeit ab. In gefragten Großstadtlagen entscheidet sich eine Vermietung oft innerhalb von zwei Wochen, in schwächeren Lagen dauert sie mehrere Monate. Der eigentliche Engpass ist selten die Nachfrage, sondern die Zeit zwischen Anfrage und Entscheidung.
Die Portale unterscheiden sich stark. ImmobilienScout24 bietet ein kostenloses Inserat mit begrenzter Laufzeit von 14 Tagen oder bis zu 25 Kontaktanfragen. Immowelt bietet privaten Vermietern den ersten Monat kostenlos. Danach fallen je nach Portal und Paket Kosten an, oft im zwei- bis dreistelligen Bereich pro Monat.
Die größte Reichweite haben ImmobilienScout24, die Immowelt-Gruppe und die Immobilienkategorie von Kleinanzeigen. Dazu kommen provisionsfreie Portale wie ohne-makler und regionale Anbieter. Wer nur auf einem Portal inseriert, verzichtet auf einen erheblichen Teil der Nachfrage.
Der Titel ist auf den meisten Portalen der stärkste Ranking-Faktor. Er sollte Objektart, Zimmerzahl, Stadtteil und ein Alleinstellungsmerkmal enthalten. In der Beschreibung gehören Miete, Nebenkosten, Fläche, Verfügbarkeit und Ausstattung nach oben, weil genau danach gefiltert wird.
Für das Inserat: Grundriss, Fotos, Energieausweis und die vollständigen Objektdaten. Für den Vertragsabschluss: die Unterlagen des Mieters sowie der Mietvertrag selbst. Der Energieausweis ist Pflicht und muss bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden.
Ja. Bei Neuvermietung muss der Energieausweis unaufgefordert spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und dem Mieter nach Vertragsabschluss übergeben werden. Die Pflichtangaben daraus gehören zusätzlich in jedes Inserat.
Kategorie 2 · Mieter finden und auswählen
Mieter finden und auswählen
Zulässig sind Angaben mit objektivem Bezug zum Mietverhältnis: Identität, berufliche Situation, Einkommen der letzten drei Monate, Bonität und die Zahl der einziehenden Personen. Bei Selbstständigen üblicherweise die Steuererklärungen der letzten zwei Jahre.
Erlaubt sind die fünf Kategorien Identität, Beruf, Einkommen, Bonität und Personenzahl. Unzulässig sind Fragen nach Religion, politischer Einstellung, Schwangerschaft, Heiratsplänen, Gesundheit, ethnischer Herkunft und sexueller Orientierung. Unzulässige Fragen können den Vertrag anfechtbar machen und Schadensersatzansprüche nach dem AGG auslösen.
Erst, wenn der Interessent für die Wohnung ausgewählt wurde. Bei der Besichtigung sind Angaben zu den wirtschaftlichen Verhältnissen in der Regel unzulässig. Wer die Bonität zu früh abfragt, riskiert einen Datenschutzverstoß.
Eine Bestätigung des bisherigen Vermieters, dass keine Mietrückstände bestehen. Sie ist freiwillig, wird aber häufig verlangt und gehört zu den zulässigen Bonitätsnachweisen. Ein Anspruch des Mieters auf Ausstellung besteht nicht in jedem Fall.
Die Entscheidung muss auf sachlichen Kriterien beruhen, also auf Bonität, Vollständigkeit der Unterlagen und Passung zur Wohnung. Eine Ablehnung aufgrund von Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter oder sexueller Identität verstößt gegen das AGG. Eine nachvollziehbare Dokumentation der Auswahlgründe schützt im Streitfall.
Typische Warnzeichen sind abweichende Schriftarten in Gehaltsnachweisen, unplausible Beträge, fehlende Arbeitgeberangaben und Dokumente ohne erkennbare Quelle. Eine inhaltliche Prüfung statt einer reinen Vollständigkeitsprüfung ist der wirksamste Schutz.
In gefragten Lagen können auf ein einzelnes Inserat mehrere hundert Anfragen eingehen, verteilt auf alle Portale, auf denen es läuft. Der Aufwand entsteht dabei nicht durch die Zahl der Bewerbungen, sondern dadurch, dass die meisten unvollständig sind und nachgefasst werden muss.
Kategorie 3 · Besichtigung und Kommunikation
Besichtigung und Kommunikation
Feste Zeitfenster mit begrenzter Teilnehmerzahl sind Einzelterminen überlegen, weil sie den Koordinationsaufwand drastisch senken. Eine Bestätigung und eine Erinnerung am Vortag reduzieren die Zahl der Nichterscheinenden spürbar.
Eine rechtliche Pflicht besteht nicht. Unbeantwortete Anfragen kosten aber Reichweite, weil Portale das Antwortverhalten teilweise in ihr Ranking einbeziehen, und sie erzeugen negative Bewertungen.
Kurz, freundlich und ohne Begründung, die auf ein AGG-Merkmal hindeuten könnte. Eine sachliche Standardformulierung ist sicherer als eine individuelle Erklärung. Wichtig ist, dass alle offenen Bewerber eine Absage erhalten, sobald die Wohnung vergeben ist.
Sie müssen gelöscht werden, sobald der Zweck entfallen ist, also nach Abschluss des Auswahlverfahrens. Eine weitere Verwendung ist nur mit ausdrücklicher Einwilligung zulässig.
Kategorie 4 · Mietvertrag und Signatur
Mietvertrag und Signatur
Ja. Nach § 126a BGB kann die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn eine qualifizierte elektronische Signatur verwendet wird. Eine einfache oder fortgeschrittene Signatur reicht bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr nicht aus.
Die QES ist die einzige elektronische Signaturform, die der handschriftlichen Unterschrift rechtlich gleichgestellt ist. Voraussetzung ist eine vorherige Identifizierung des Unterzeichners durch einen qualifizierten Vertrauensdiensteanbieter, etwa per Videoidentifikation oder eID.
Mietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr bedürfen der Schriftform. Wird sie nicht eingehalten, ist der Vertrag nicht unwirksam, gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.
Die Befristung entfällt. Der Vertrag läuft unbefristet weiter und ist ordentlich kündbar. Für Vermieter ist das der teuerste Fehler im gesamten Prozess, weil die kalkulierte Laufzeit wegfällt.
Nein, nicht für formbedürftige Verträge. Ein eingescanntes oder fotografiertes Signaturbild erfüllt weder die Schriftform noch die elektronische Form nach § 126a BGB.
An der Eintragung in der Vertrauensliste der Bundesnetzagentur. Nur qualifizierte Vertrauensdiensteanbieter dürfen QES ausstellen. Bei der Auswahl einer Plattform ist deshalb nicht nur die Software entscheidend, sondern der dahinterliegende Anbieter.
Kategorie 5 · Kosten, Nebenkosten, Kaution
Kosten, Nebenkosten, Kaution
Umlagefähig sind ausschließlich die in der Betriebskostenverordnung genannten Positionen, unter anderem Grundsteuer, Wasser, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen und Hauswart. Verwaltungskosten und Instandhaltung sind nicht umlagefähig.
Höchstens drei Nettokaltmieten. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste Rate zu Mietbeginn.
Seit Einführung des Bestellerprinzips derjenige, der den Makler beauftragt hat. Bei der Wohnraumvermietung ist das in aller Regel der Vermieter.
Die Courtage ist die Provision für die Vermittlung. Sie muss im Inserat ausgewiesen werden, auch wenn keine anfällt. Fehlende Angaben können abgemahnt werden.
Kategorie 6 · Mietz
Mietz
Mietz ist eine Plattform für die gesamte Vermietung, von der Anzeige über acht Kanäle bis zum digital signierten Mietvertrag. Anfragen, Bewerbungen und Chats aus allen Kanälen laufen in einer Oberfläche zusammen.
Auf dem Mietz Marktplatz sowie auf Immowelt, Kleinanzeigen, ohne-makler, regionalimmobilien24, Wohnglück und onOffice. ImmobilienScout24 ist als eigene Anbindung verfügbar.
Mietz Alpha Assistent ist der KI-Assistent von Mietz. Er beantwortet Anfragen rund um die Uhr, qualifiziert Bewerber vor, koordiniert Besichtigungen und fordert Unterlagen an, ausschließlich mit den Angaben aus dem Inserat. Die Entscheidung, wer einzieht, trifft immer ein Mensch.
Nein. Mietz Alpha Assistent wählt keine Mieter aus und bewertet keine Personen nach Personenmerkmalen. Er bereitet Antworten vor und sammelt Unterlagen, die Entscheidung bleibt beim Vermieter.
Mietz wird angefragt und dann passend angeboten: Sie schildern Bestand und Volumen, wir erstellen ein Angebot dazu. Es gibt keine Preisliste von der Stange.
Ja. Die Verarbeitung erfolgt nach DSGVO, ein Auftragsverarbeitungsvertrag ist verfügbar und die Daten liegen in europäischen Rechenzentren.
Für Wohnungsunternehmen, Hausverwaltungen, Bestandshalter, Projektentwickler und Makler. Aktuell arbeiten über 100 Wohnungsunternehmen damit.
Bestandssysteme per Import und API, unter anderem über die Aareon Connect Partnerschaft, dazu Kalender, eID-Prüfung, qualifizierte Signatur und die Mietz API für eigene Prozesse.
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